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A MIS COLEGAS MIEMBROS DEL CONSEJO NACIONAL
DEL DESARROLLO URBANO:
El caso Caval ha generado una conmoci�n de gran magnitud, respecto a un negocio especulativo habitual en Chile, desde que la dictadura acab� con las pol�ticas de suelo urbano y de planificaci�n f�sica vigentes durante los gobiernos de los Presidentes Frei Montalva y Allende.
Cada d�a se a�aden nuevos ingrediente a este episodio, elevando el malestar de la opini�n p�blica nacional y su desconfianza en la institucionalidad del pa�s. El descr�dito se ha extendido a los procedimientos vigentes en la elaboraci�n de los planes reguladores, as� como al comportamiento de las Direcciones de Obras Municipales.
El revuelo generado por este caso se debe a que involucra al hijo de la Presidenta de la Rep�blica, con las graves consecuencias pol�ticas que ello trae consigo, pero esta pr�ctica especulativa impera en el desarrollo urbano en nuestro pa�s desde los a�os 80.
Las crisis tienen siempre un lado positivo, ya que contribuyen a dejar en claro los vac�os o las insuficiencias de las normas vigentes, orientando las rectificaciones necesarias para acabar con omisiones o insuficiencias, a las cuales debemos a�adir ahora, la urgencia de poner fin a pr�cticas inaceptables tanto bajo el punto de vista t�cnico como �tico.
Analicemos la historia del caso Caval: desde mediados del a�o 2013, tres fundos de Machal� se encontraban en manos del s�ndico de quiebras, qui�n los ofrec�a en venta a ra�z de las deudas contra�das por su propietario.
El aval�o fiscal de los tres predios es de $318 millones. Caval los adquiri� a fines de 2013 en $6.500 millones y un a�o m�s tarde los vendi� en $9.500 millones, transacci�n precipitada a ra�z de la querella judicial presentada por uno de sus funcionarios, dada a conocer p�blicamente en la edici�n del 5 de Febrero de la revista Que Pasa. Tambi�n sabemos que Caval recibi� la oferta de una firma mexicana representada por la empresa Aguas Sustentables, que ofreci� la suma de $ 27 mil millones por la adquisici�n de los tres predios agr�colas, siempre que hubiera certeza de su incorporaci�n al radio urbano, materia actualmente en estudio con las modificaciones que se proponen al Plan Regulador de la Intercomuna.
Es natural que la opini�n p�blica experimente un alto grado de irritaci�n, al enterarse de tama�a operaci�n especulativa. Los tres predios de Machal�, tasados por Impuestos Internos en 318 millones de pesos equivalentes a medio mill�n de d�lares aproximadamente, aumentar�an su valor a 40 millones de d�lares, por el s�lo hecho de ser incorporados al radio urbano, y esta descomunal plusval�a es capturada en su totalidad por los propietarios del terreno, conforme a la legislaci�n vigente.
El caso Caval no es una excepci�n. Es la norma com�n hoy en la mayor�a de las transacciones de suelos urbanos que tienen lugar en nuestro pa�s.
An�loga situaci�n se origin� en1997, al aprobarse las modificaciones alPlan Regulador Metropolitano de Santiago, incorporando al radio urbano 10.000 hect�reas de buenos suelos agr�colas existentes en las comunas de Lampa, Colina y Tiltil, previamente adquiridas por grandes empresas inmobiliarias que hoy comercializan varios de los m�s exclusivos condominios habitacionales de la regi�n.
Tambi�n ocurrir� con la �ltima modificaci�n a dicho Plan Intercomunal, el llamado PRMS 100, aprobado finalmente el a�o 2013, tras largos a�os de su tramitaci�n, no obstante la oposici�n del Colegio de Arquitectos y organizaciones como la Fundaci�n Defendamos la Ciudad. Tres veces fue observada por la Contralor�a General de la Rep�blica la Resoluci�n proponiendo la modificaci�n del Plan Intercomunal, pero la insistencia de las empresas inmobiliarias y de la C�mara Chilena de la Construcci�n argumentando la escasez de suelos en el radio urbano existente, contaron con la complacencia del MINVU y terminaron por imponerse.
Se trata de otras 10.000 hect�reas, muchas de ellas de las mejores tierras agr�colas, donde ya son due�as de extensos terrenos, empresas como CCU, Cementos Polpaico, el grupo Hurtado Vicu�a, Eduardo Fern�ndez Le�n (FFV), Fernando P�rez Yoma, V�ctor Peterman y otros.
La especulaci�n con el suelo urbano es un virus generalizado en nuestro pa�s.
En los procesos de renovaci�n del tejido urbano existente, las inmobiliarias utilizan la f�rmula de agrupar 5 o 6 propiedades contiguas en �reas consideradas atractivas para la inversi�n, ya sea por su proximidad con un supermercado, una nueva l�nea del Metro o un corredor del Transantiago. La fusi�n de los roles de propiedad, les permite levantar una torre de vivienda de 20 o m�s pisos, con prescindencia del impacto espacial que genera tal intervenci�n en el entorno existente. Para persuadir a los propietarios existentes, las inmobiliarias ofrecen una suma de dinero de un valor cinco o seis veces superior al monto del aval�o vigente, imposible de rechazar para familias de ingresos modestos. Es como haberse ganado la Loter�a.
Para quienes no lo sepan, les informo que a las 8 �ltimas familias del Conjunto Habitacional San Luis de Las Condes, -tenaces resistentes por a�os de la venta de sus departamentos- la inmobiliaria que adquiri� esos terrenos, cancel� a cada uno de ellos, la suma de $ 490 millones por un departamento de 60 m2. La Inmobiliaria Parque San Luis, no trepid� en cancelar esta exorbitante suma de dinero, para consumar la exclusi�n de las mil familias instaladas all� en 1972.
Resulta dif�cil de admitir, pero esa es la monstruosa realidad. Chile es hoy el para�so de una especulaci�n desenfrenada con el suelo urbano.
Esta realidad ha extendido las expectativas de cualquier propietario por muy humilde o mal ubicado que sea su bien ra�z. Ya sea que se trate de una modesta vivienda en Lo Espejo, en Cerro Navia o en San Ram�n,
El cuadro que hemos descrito dificulta enormemente la planificaci�n del desarrollo urbano. El Metro o los corredores urbanos para el Transantiago han debido modificar la l�gica de sus proyectos, eludiendo eventuales expropiaciones de un valor exorbitante.
Es inconcebible que contin�e este derroche de dineros fiscales en adquisiciones de suelos destinados proyectos destinados al bienestar de toda la poblaci�n. Ha llegado el momento de restituir el principio de que el bien com�n prevalece por encima del derecho de propiedad privada.
Llamo a mis colegas miembros del Consejo Nacional del Desarrollo Urbano a estar a la altura del desaf�o que enfrentamos tras la lamentable realidad puesta al desnudo por el caso Caval. Es imposible aceptar que nuestra misi�n ser� suficiente proponiendo s�lo medidas cosm�ticas: un nuevo incentivo a la iniciativa privada o la modificaci�n de algunos art�culos en las actuales Leyes, Ordenanzas o Normas que regulan nuestra actividad.
La opini�n p�blica no entender�a que presentemos a la consideraci�n de la Presidenta de la Rep�blica, semejante paquete de propuestas.
En consecuencia, propongo que incorporemos las siguientes medidas a nuestras conclusiones:
1.- Mientras no se defina el contenido de una nueva Constituci�n de la Rep�blica, presentar urgentemente al Congreso Nacional la derogaci�n del Art�culo 24, que hace del derecho de propiedad un bien intocable, m�s importante a�n que el derecho a la vida.
2.- Restituir el texto incorporado a la Constituci�n de la Rep�blica a proposici�n del Presidente Eduardo Frei Montalva, que modific� el art�culo 10 de la Constituci�n mediante la Ley 16.615 aprobada por el Parlamento con fecha 18.01.1967, destinada a subrayar la funci�n social del derecho de propiedad, tal como lo fijan sus siguientes dos primeros ac�pites:
1.- "La ley establecer� el modo de adquirir la propiedad, de usar, gozar y disponer ellas y las limitaciones y obligaciones que permitan asegurar su funci�n social y hacerla accesible a todos. La funci�n social de la propiedad comprende cuanto exijan los intereses generales del Estado, la utilidad y salubridad p�blica, el mejor aprovechamiento de las fuentes y energ�as productivas en el servicio de la colectividad y la elevaci�n de las condiciones de vida com�n de los habitantes".
2.- "Cuando el inter�s de la comunidad nacional lo exija, la ley podr� reservar al Estado el dominio exclusivo de recursos naturales, bienes de producci�n u otros, que declare de importancia preeminente para la vida econ�mica, social y cultural del pa�s. Propender�, as� mismo a la conveniente distribuci�n de la propiedad y a la constituci�n de la propiedad familiar"
3.-En la Medida 11, del Borrador Final. Pol�ticas de Suelo para la integraci�n Social, estimo que debemos ser m�s expl�citos, restituyendo la tributaci�n por las transacciones de suelo urbano, tal como ven�a propuesto en el proyecto original presentado por el Ejecutivo en el marco de la Reforma Tributaria, y que se elimin� a ra�z de las controvertidas negociaciones llevadas a cabo durante su discusi�n en el Senado.
Adem�s, establecer claramente, que la plusval�a generada por la acci�n p�blica, ya sea autopistas, nuevas l�neas de transporte p�blico o cambio de destino de los suelos, debe compartirse con el Estado, evitando que sea capturada en su totalidad por los agentes privados.
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4.-En la Medida 13, delBorrador Final,propongo lo siguiente:
Una vez establecidas las Zonas de Remodelaci�n o de Regeneraci�n Urbana por parte de los nuevos Servicios Regionales de Desarrollo Urbano, para la adquisici�n de los terrenos o propiedades que sea necesario adquirir, se cancelar� el valor del Aval�o Fiscal vigente, aumentado hasta un 11%.
Recordemos que en la reciente aprobaci�n de la Reforma Educacional, el Parlamento aprob� la disposici�n que establece un pago directo a los actuales sostenedores que reh�sen incorporarse al nuevo sistema, consistente en 25 cuotas anuales equivalentes al 11% del Aval�o fiscal.
Esto no es un despojo, sino que un pago equitativo. Por lo dem�s, abrigo la certeza de que, en cuanto hayamos concluido la primera obra de remodelaci�n en los t�rminos de integraci�n social que propicia el Borrador Final de nuestros debates, nos llover�n las peticiones de proceder de esa forma a lo largo de todo el pa�s, cualquiera que sea la modalidad de cancelar el valor de las propiedades.
Miguel Lawner
Miembro del Consejo Nacional del Desarrollo Urbano
Santiago, 04. 03. 2015.